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南京社区商业调查:城市更新,最后一公里的幸福你get了吗?

文章来源:创始人 时间:2022-09-12

来源:交汇点新闻客户端

交汇点讯 江苏“十四五”规划纲要提出,“十四五”期间,全面畅通经济循环,积极拓展内需市场的关键一着便是加强现代流通体系建设。《纲要》里的专栏列出了10个商贸流通体系建设工程,其中最接地气的便是新型社区生活圈打造工程。

新型社区生活圈如何打造?据了解,商务部将在全国挑选城市进行试点,南京作为省会城市正在积极申报。 城市更新,最后一公里的幸福指数你get了吗?

菜场悄悄融入社区商业

新型社区生活圈,是指在步行不超过15分钟的范围内,以满足居民日常生活、日常消费和品质消费等为目标,以多业态集聚形成的社区服务商圈。 社区商业重要的组成元素是菜市场。打卡一座城市,要去两个地方,一是博物馆,另一个就是菜市场。在南京,家门口的菜场正在悄悄变脸。

营业已有70年的老字号科巷菜场,今年1月,变身“科巷新市集”,成为南京打造新型社区生活圈的样板店。改造后的科巷新市集扩容至两层,一楼是商业街区,原来的菜场则搬到了二楼。负责科巷新市集运营的宣皓介绍,“改造后的科巷菜场功能更丰富,除了传统的菜场,增加了餐饮、零售、社区服务等功能。一楼有65个商户,三分之一是餐饮,还有罗森便利店、网红咖啡店。菜场除了传统的菜摊,也有净菜,有机菜,农民菜。” 记者看到,在一楼还有一个约30平方米的直播间,目前主要以直播做菜为主。“比如,主播会在二楼菜场采购一些原材料,在这里直播教做菜。后期我们还将挖掘特色经营户,进行直播带货。”宣皓说。“住在科巷附近,不管是自己买菜做饭,还是在外面吃,都很方便,有好多网红小饭店,吃上一两个星期也不会重复。”市民张雯说。 位于河西的紫金市集海峡城店,今年1月刚刚开业。和科巷新市集一样,它也有两层,一楼是餐饮等商业板块,菜场则在负一楼。该市集负责人陆佳佳告诉记者,一楼共引进了16个商户,比较有名的有朱老大、正新鸡排、环球水果、金陵大肉包等。市民邓小如特意赶在接孙子放学前去负一楼的水饺店买了一斤水饺,顺便还在一楼买了几样零食,“孙子就喜欢吃他家的咸蛋黄水饺,百吃不厌。”水饺店里,三个员工奋力包着水饺,老板闵勇来自浙江,“我家的水饺是用做面包用的高筋面粉做的,下火锅煮也不会烂,每天能卖千把个。” 在南湖,也曾是网红菜场的也已在去年停业。据悉,改造升级后,迎宾菜场也将建成包括菜场、商业、社区配套服务在内的社区综合体。南京市商务局相关人士介绍,“老菜场整体是单层大棚结构,建设标准已经不符合现有城市建设规划与环境的要求与标准,改造势在必然。” 迎宾菜场

新市集能不能丢了烟火气

新型社区生活圈的打造,能不能丢了烟火气? 人间烟火味,最抚凡人心。在科巷,每天凌晨三四点钟,商贩就来菜场忙活了。六点,菜场开门,迎接居民。德州扒鸡、三姐酒酿等网红小店前从早到晚都排着队。 在采访中,宣皓不断提起烟火气这个词。“我们是有70年历史的老字号,放眼全国,原地原址的农贸市场老字号品牌应该就我们一家。我们需要对老字号有一个传承,那就是保留它的烟火气。我们想打造一个‘早晚经济’,一楼,早上6点早餐店开门,晚上10点以后关门。虽然我们的板块没有新街口那么高大上,但是我们想做我们所擅长的事情,把接地气的事情做好。”他说,“现在很多年轻人出来旅游,不是跟团来的,是靠攻略,来打卡的。除了逛那些商贸中心,他们还喜欢去菜场,感受当地最真实的烟火气。我们想改变‘菜场是中老年人逛的’这个观念,辐射更年轻的消费人群。” 张华原来做服装生意,因为疫情小店倒闭后,想着婆婆是老南京人有做酒酿的祖传技术,一家人决定开个酒酿元宵铺。“先是在家附近开的,后来知道科巷菜场一楼在招商,冲着科巷的烟火气和人气主动找上门。我们酒酿是手工做的,自然发酵的那种,代表着一种老南京的美食回忆,尤其是老南京人就好这一口。” 安庆馄饨锅贴店的店主吴珠梅是安庆人,之前在科巷开附近开了家火锅店,也因为疫情关闭了,“孩子在附近上学,因为要带孩子,就想顺便做点小生意。目前一天销售额在2000元左右,做小店虽然辛苦,一大早要来卖早餐,但比开大店稳定。” 在科巷新市集一楼,一处名为“社区工坊”的空间引人注目。这里不仅可以提供月嫂、保姆、保洁等各类家政服务,还能进行家电、水卫器具的维修养护,此外配钥匙、修锁、干洗缝补、快剪统统都能搞定。“现在的年轻人基本不会做针线活,我们家连个针线都没有,衣服纽扣掉了、炸线、改个裤脚啥的,都是上这来弄,老板的生意可好啦。”市民姚然说。 就在3月,商务部起草了《城市一刻钟便民生活圈建设指南(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。南京市商务局菜篮子工程办公室主任沈岩说,根据征求意见,首先是优先配置生活保障类业态,即满足社区居民一日三餐、生活必需品、家庭生活服务等基本消费需求的有烟火气的业态,不是说一上来就开个网红咖啡馆、健身馆。

有些“堵”的“微循环”

如果说,核心商圈的大型购物中心是城市商业的“主要动脉”,那么社区商业就犹如“毛细血管”。这些与民生息息相关的“毛细血管”,能否打通商业的“微循环”,走品牌化发展之路,成为未来商业发展的蓝海? 事实上,记者在采访中了解到,如今的农贸市场包括花巨资改造过的“市集”,菜场板块的人气并没有那么火爆,商户们纷纷抱怨“生意没以前好做了”。菜场的改造和经营,成为打造新型社区生活圈的难点。 菜场周边一个个的平价菜店、社区团购、超市……如今的菜场在四面夹击中生存。 80后的刘玲,安徽人,十几岁时就跟着父亲在科巷卖菜,已在科巷卖了20多年的蔬菜。“最早是在露天卖,每天骑着三轮车去下关那儿拿货。现在菜场环境好了,但生意不太好做了,主要是年轻人不怎么来菜场。”她说,“年龄大的人很多图便宜,喜欢在马路边的平价店买,走到哪里买到哪里。所以,在我线下一天也就卖个1000多元钱,苦个柜台租金。现在主要做线上,线上一天能有3000多元的销售额。”然而,并不是所有科巷菜场的商户都在线上有生意,刘玲说,像美团这类的平台在一个菜场同一品类一般只会挑选一两家,像科巷菜场在线上卖蔬菜的也就只有两家,“年纪大的做线上没有优势,他们配货太慢,玩手机也没那么溜。”

40岁的徐先,在科巷菜场卖了10多年的肉,是一家肉类品牌的加盟商。“外面那种平价店太多,遍地开花,只要有门面,办个营业执照就可以开了。我们在楼上正规卖菜的、卖肉的,利润很低。”他说,“我们这个菜场有30多家卖肉的,为什么还在扛着,是因为大家手上有大大小小的单位客户资源。” 河西紫金市集的菜场在负一楼。丁玉萍是河西紫金市集海峡城苏食肉庄的庄主,说到菜场的人气,她摇头说,“这个市集才开了没两个月,有一个养客户的阶段,我们现在在不停地做活动,希望能提升人气。我觉得现在‘扫楼’不成功,这可能跟这边的居住人群有关系,大多都是年轻人。”一位住在附近的居民说,离紫金市集不到200米的距离就有一家好邻里惠民菜市场,周边的居民习惯去那边买菜,“蔬菜类有4家、小刀手、品牌肉各一家,门口还有紫燕百味鸡一家、六合猪头肉卤菜馆,感觉更方便更便宜。” 宣皓告诉记者,“这一行业竞争确实蛮激烈的,我们所开的市场周边都有超市,但超市其实和我们是一个差异化的竞争,并不完全能影响到菜场的生意。最主要的还是那些小的平民菜店,聚集在菜场周围,他很便宜,不像我们投入的成本大,所以我们更希望这个行业能用同一把尺子,同一个标准去做事情。” 沈岩坦言,平价菜店确实是目前管理上的一个痛点,事实上,正处于一个管理缺失的状况。据了解,2014年之前开办农贸市场有规定,必须要由商务部门进行前置的审批,要对它进行一个评估,另外还要对它的周边商业业态进行一个调查,审批后才能到工商部门办理注册手续。现在这个规定取消了,只要有场地,办理营业执照后就能开业。这些小菜场、平价菜店除了房租外,不需要农药检测设备,没有垃圾分类设备,也没有肉菜溯源系统、智慧化管理系统,成本自然低。

社区商业品牌化成为趋势

在业内人士看来,打造和激活服务社区消费的有效节点,意味着社区商业的品牌化、连锁化。 “科巷市集项目是明商集团这个国有企业改造的第一个农贸市场示范项目,社区商业这块其实刚刚开始,我们的想法是把‘科巷’打造成社区商业的一个品牌。明商集团管理了七个菜市场,包括科巷菜场海福巷店、建邺路店、尚书巷菜场等。目前,这七家农贸市场一半是赢利的,还有一半是持平或亏损。”宣皓说,传统菜场怎么改?既保留传统农贸市场的功能和服务特色,又适应时代发展和消费需求变化,成为现在农贸市场转型升级改造的焦点。

陆佳佳说,紫金市集是他们集团在打造的一个社区商业品牌,除了现有的海峡城和仁恒的两个店,今年还要在中和村开一家市集。她笑说,“干了这一行才发现不容易,还有许多需要完善的地方,比如现在一进来是品牌肉的柜台,小刀手的摊位被放在了后面,但其实小刀手的摊位应该在品牌肉的上游。再如,原先为了让商家在摆菜时更加美观,柜台做了两层的设计,后来在实际使用中发现并不适合,商家使用起来不是很方便。好在,因为是走社区商业的品牌化、连锁化之路,在后面新市集的打造中,可以吸取这些教训。”她坦言,市集一楼生意不错,菜场板块目前生意差一些,目前也在做社区团购,已建立4个紫金市集海峡城店福利群,只要来菜市场买菜,都可加入福利群。 记者从江苏省商务厅了解到,目前江苏正在致力新型社区生活圈打造工程。以打造“15分钟”社区生活服务圈为方向,推广南京、苏州、徐州等市邻里中心模式,鼓励各地引入知名的社区邻里中心运营管理企业,推动生活服务业集聚式发展,以点带面,引导和推动社区消费;推动连锁经营、电子商务、品牌企业进社区,提升社区商业组织化、品质化、便利化水平;促进社区商业网点布局优化,打造和激活服务居民消费的有效节点,到2025年新建社区品牌连锁便利店1500个,培育电子商务试点社区100个。同时,今年继续在全省新建和改造升级农贸市场100家。

用有效供给穿透循环堵点

社区商业是居民日常消费的末端,像一个微循环。传统社区商业玩法基本以解决社区居民实用性需求为主,引入水果店、菜市场、餐馆等等,解决就近消费问题。可如今一个手机就能解决的问题,为什么还要跑两步,葛优躺不爽吗? 如何用有效供给穿透循环堵点?新型社区商业服务圈怎么打造?沈岩说,根据商务部最近起草的《城市一刻钟便民生活圈建设指南(征求意见稿)》,首先是优先配置生活保障类业态。其次是品质提升类业态,如社区食堂、蛋糕烘焙店、社区书房、茶艺咖啡馆、宠物服务站、健身房等。三是提高品牌连锁化覆盖率,连锁店数量占便民生活圈商业网点总量的比重应在30%以上。四是菜场的改造。五是构建多层次的早餐供应体系。六是发展移动商业设施,充分发挥自助售货机、蔬菜直通车、移动餐饮售卖车等可移动商业零售设施灵活性优势,作为社区商业的有益补充,弥补空间不足带来的社区商业短板。

如今的市集,也越来越智能化。在科巷新市集二楼,有一间投资200万元的“智能管理中心”。房间的大屏上,每日菜价、交易总额等一目了然。目前,该市集已成功获得中国社商委授予的“国家标准化社区商业示范项目”的称号。“改造以后,通过智能采集、智能检测、智能称重、菜价交易公示、食品安全及交易追溯、大数据管理、互联网+买菜系统等智慧化管理功能和管理措施,形成便民、全面的市场管理机制。”宣皓说,“通过对商户经营状况进行大数据分析,能帮助商户改善经营状况,同时也能从源头上把控食品安全。” “智能化改造意味着监管也更智慧。过去的农贸市场政府监管非常难,想要好好地保障菜篮子工程的安全性,政府部门就只能组织多点巡检或者下发各种政策法规督查,但效果一般,市场上没有相关的放心构建标准可作参考。智能化改造后,间接方便了政府监管,比如放心食品安全追溯平台、食品安全检测室、商户信用信息公示等,都让市场的监管有据可依,有据可查。”沈岩说。 业内人士指出,尽管社区商业的发展目前仍然存在种种问题,但毫无疑问的是,社区商业将会突破传统商业的窠臼。据有关统计数据分析,未来10年,中国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的三分之一。 新华日报·交汇点记者 宋晓华 田墨池 摄影:宋晓华 田墨池

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